Forskellen på for-gennemgang, afleveringsforretning, 1-års gennemgang og 5-års gennemgang

I et nybyggeri er der flere vigtige tidspunkter, hvor boligen bliver gennemgået for fejl og mangler. De fire centrale gennemgange er for-gennemgangen, afleveringsforretningen, 1-års gennemgangen og 5-års gennemgangen.

De bliver ofte blandet sammen, men de har forskellige formål og finder sted på forskellige tidspunkter i byggeprocessen. Samtidig er der forskel på, hvilke fejl der kan registreres, hvem der har ansvaret, og hvad bygherren kan kræve udbedret.

Det er derfor vigtigt at kende forskellen. En fejl, der burde være blevet registreret ved afleveringen, kan være vanskeligere at gøre gældende senere, mens andre fejl først kan opdages, når boligen har været i brug gennem længere tid.

I denne artikel gennemgår vi de fire vigtigste kontrolpunkter i et nybyggeri, hvad der typisk bliver undersøgt, og hvilken betydning de har for både bygherre og entreprenør.

Overblik over de fire gennemgange

For-gennemgangen finder typisk sted få dage før den officielle aflevering. Formålet er at identificere fejl og mangler, mens entreprenøren stadig har mulighed for at udbedre dem inden overdragelsen.

Afleveringsforretningen gennemføres på den aftalte afleveringsdag. Her bliver boligen officielt overdraget til bygherren, og de konstaterede fejl bliver registreret i afleveringsprotokollen.

1-års gennemgangen finder som udgangspunkt sted cirka et år efter afleveringen. Her vurderes fejl, der er opstået eller blevet synlige efter indflytning, blandt andet som følge af materialebevægelser og drift.

5-års gennemgangen er den afsluttende større kontrol. Her er fokus især på skjulte fejl og mangler, som først har udviklet sig eller vist sig efter flere års brug.

1. For-gennemgang

Hvad er formålet med for-gennemgangen?

For-gennemgangen har til formål at finde fejl og mangler inden den officielle aflevering. Det giver entreprenøren mulighed for at rette problemerne, før boligen bliver overdraget til bygherren.

Gennemgangen er ikke nødvendigvis en formel del af alle aftaler, men den kan være meget værdifuld, fordi mange synlige fejl kan håndteres, inden afleveringen finder sted.

Hvornår finder den sted?

For-gennemgangen gennemføres typisk mellem fire og ti dage før afleveringsforretningen. Det præcise tidspunkt afhænger af byggeprocessen og den konkrete aftale mellem parterne.

Det er vigtigt, at boligen på dette tidspunkt er så langt færdig, at overflader, installationer og funktioner reelt kan kontrolleres.

Hvad bliver kontrolleret?

Ved for-gennemgangen bør hele boligen gennemgås systematisk. Det gælder blandt andet overflader, installationer, vådrum, ventilation, tag, facade og den generelle finish.

Døre, vinduer, gulve, vægge, lofter og inventar bør kontrolleres for synlige fejl. Installationer kan funktionsafprøves, og det bør vurderes, om boligen fremstår færdig og klar til aflevering.

Hvad kan bygherren kræve?

Bygherren kan gøre opmærksom på fejl og mangler og kræve, at de bliver registreret og udbedret, hvis de er omfattet af entreprenørens leverance.

Det er også relevant at sikre, at fejlene bliver beskrevet præcist, og at der bliver udarbejdet en oversigt eller mangelrapport.

Hvad kan bygherren ikke kræve?

For-gennemgangen giver ikke mulighed for at kræve ændringer i det aftalte projekt, ekstraarbejder eller forbedringer, som ikke fremgår af kontrakten.

Der skal skelnes mellem egentlige fejl og ønsker om en anden løsning eller højere kvalitet end den aftalte.

Hvorfor er for-gennemgangen vigtig?

For-gennemgangen giver mulighed for at opdage synlige fejl, mens entreprenøren fortsat er til stede på byggepladsen og kan udbedre dem inden afleveringen.

Hvis en skade eller kosmetisk mangel først bliver registreret efter indflytning, kan der opstå uenighed om, hvorvidt den var til stede ved overdragelsen, eller om den er opstået som følge af brug.

2. Afleveringsforretning

Hvad er formålet med afleveringsforretningen?

Afleveringsforretningen er den officielle overdragelse af boligen fra entreprenøren til bygherren.

Det er et centralt tidspunkt i byggeprocessen, fordi boligen her vurderes som afleveringsklar, og fordi de fejl og mangler, der er til stede, skal registreres.

Hvornår finder den sted?

Afleveringsforretningen gennemføres på den dato, der er aftalt i entreprisekontrakten eller byggeaftalen.

På dette tidspunkt bør boligen være færdig, rengjort og klar til brug, og den nødvendige dokumentation bør kunne udleveres.

Hvad bliver kontrolleret?

Ved afleveringen vurderes det, om boligen er færdig i henhold til aftalen. Det kontrolleres også, om fejl fra for-gennemgangen er blevet udbedret, og om der er opstået eller blevet opdaget nye mangler.

Derudover bør det kontrolleres, om relevante dokumenter, vejledninger, måleresultater og øvrigt afleveringsmateriale er udleveret.

Hvad kan bygherren kræve?

Bygherren kan kræve, at konstaterede fejl og mangler bliver beskrevet i afleveringsprotokollen.

Det bør fremgå tydeligt, hvad fejlen består i, hvor den er placeret, og hvem der har ansvaret for at følge op. Der kan samtidig fastsættes frister for udbedringen.

Bygherren kan også kræve at få den dokumentation, der er en del af leverancen, udleveret.

Hvad kan bygherren ikke kræve?

Afleveringsforretningen kan ikke bruges til at kræve ændringer i det oprindelige projekt eller ekstraarbejder, der ikke er aftalt.

Det kan desuden være vanskeligt at få medhold i forhold, som ikke kan dokumenteres eller sandsynliggøres som fejl.

Hvorfor er afleveringsforretningen vigtig?

Afleveringen er et juridisk og praktisk skæringspunkt. Fra dette tidspunkt overtager bygherren som udgangspunkt boligen og ansvaret for den almindelige brug, drift og vedligeholdelse.

Derfor er det vigtigt, at alle synlige fejl bliver registreret så præcist som muligt. Mangler, der burde have været opdaget og noteret ved afleveringen, kan være vanskeligere at gøre gældende senere.

3. 1-års gennemgang

Hvad er formålet med 1-års gennemgangen?

1-års gennemgangen har til formål at identificere fejl, der er opstået eller blevet synlige efter afleveringen.

Det gælder især forhold, som først viser sig, når boligen har været i brug gennem forskellige årstider, og når materialerne har haft tid til at tørre, bevæge sig og sætte sig.

Hvornår finder den sted?

Gennemgangen finder typisk sted cirka et år efter afleveringen.

Tidspunktet kan variere afhængigt af den konkrete aftale, og det er derfor vigtigt at være opmærksom på eventuelle frister i kontrakten.

Hvad bliver kontrolleret?

Ved 1-års gennemgangen er der ofte fokus på svindrevner, bevægelser i materialer og fejl i installationer, der først viser sig under normal drift.

Det kan blandt andet være revner ved samlinger, døre der binder, ujævn gulvvarme, støj fra ventilation eller andre funktionsproblemer.

Der kan også være tale om skjulte fejl, som ikke var synlige ved afleveringen, men som er blevet tydelige efter en periode med almindelig brug.

Hvad kan bygherren kræve?

Bygherren kan kræve udbedring af fejl, der skyldes projekteringen, materialerne eller udførelsen, og som først er blevet synlige efter afleveringen.

Det gælder også forhold, som med rimelighed ikke kunne konstateres ved den oprindelige afleveringsforretning.

Hvad kan bygherren ikke kræve?

1-års gennemgangen er ikke en ny aflevering. Den kan derfor ikke bruges til at rejse krav om alle de fejl, som burde have været registreret tidligere.

Almindeligt slid, forkert brug og manglende vedligeholdelse er heller ikke entreprenørens ansvar. Det samme gælder ønsker om ændringer i projektet.

Hvorfor er 1-års gennemgangen vigtig?

Mange fejl i nybyggeri viser sig først, når boligen har været opvarmet, ventileret og anvendt gennem en længere periode.

1-års gennemgangen giver derfor mulighed for at samle og dokumentere de fejl, der har udviklet sig efter indflytning, og få dem vurderet, mens entreprenørens ansvar fortsat består.

4. 5-års gennemgang

Hvad er formålet med 5-års gennemgangen?

5-års gennemgangen er den afsluttende større kontrol af fejl og mangler, som først har vist sig over længere tid.

Fokus er især på skjulte forhold og konstruktionsfejl, som ikke var synlige ved afleveringen eller 1-års gennemgangen.

Hvornår finder den sted?

Gennemgangen afholdes typisk cirka fem år efter afleveringen.

Også her bør den konkrete kontrakt og de gældende frister undersøges, da tidspunktet og retten til gennemgangen afhænger af aftalegrundlaget.

Hvad bliver kontrolleret?

Ved 5-års gennemgangen kan der blandt andet være fokus på skjulte fejl i konstruktioner, installationer, tag, facade, fundament og vådrum.

Det kan være fugtproblemer, utætheder, fejl i isolering, revner eller installationsproblemer, som har udviklet sig langsomt over flere år.

Hvad kan bygherren kræve?

Bygherren kan gøre krav gældende i forhold til skjulte fejl og mangler, der skyldes entreprenørens arbejde, og som ikke med rimelighed kunne opdages tidligere.

Det afgørende er ofte, om fejlen kan dokumenteres, og om det kan sandsynliggøres, at den har sin årsag i projektering, materialer eller udførelse.

Hvad kan bygherren ikke kræve?

Almindeligt slid og forhold, der skyldes manglende vedligeholdelse, er som udgangspunkt ikke entreprenørens ansvar.

Det kan også være vanskeligt at få medhold i fejl, som burde have været registreret ved afleveringen eller 1-års gennemgangen.

Hvorfor er 5-års gennemgangen vigtig?

5-års gennemgangen er ofte den sidste samlede mulighed for at få identificeret og dokumenteret fejl, der først har udviklet sig over længere tid.

Det er derfor vigtigt, at gennemgangen bliver foretaget grundigt og systematisk, og at mulige fejl bliver beskrevet og undersøgt, inden relevante frister udløber.

Hvordan skifter ansvaret gennem byggeprocessen?

Entreprenøren har ansvaret for, at byggeriet leveres i overensstemmelse med aftalen og uden fejl og mangler.

Ved afleveringen overtager bygherren den daglige drift, brug og vedligeholdelse af boligen. Det betyder dog ikke, at entreprenørens ansvar for skjulte eller senere konstaterede fejl automatisk ophører.

Efter afleveringen bliver det i højere grad nødvendigt at kunne skelne mellem fejl i byggeriet og problemer, der skyldes brug, slid eller manglende vedligeholdelse.

Jo længere tid der går, desto vigtigere bliver dokumentation, målinger og en præcis beskrivelse af, hvornår fejlen er opstået, og hvordan den har udviklet sig.

Forskellen på synlige og skjulte fejl

Synlige fejl er forhold, som kunne eller burde være blevet opdaget ved en almindelig gennemgang. Det kan eksempelvis være ridser, skævheder, mangelfuld finish eller synlige revner.

Skjulte fejl kan derimod ikke konstateres uden tekniske undersøgelser eller viser sig først, når bygningen har været i brug. Det kan blandt andet være fugt i konstruktioner, utilstrækkelig isolering eller fejl i skjulte installationer.

Forskellen har stor betydning for, hvornår fejlen bør registreres, og hvor længe den kan gøres gældende.

Sådan forbereder man sig til gennemgangene

En god forberedelse gør det lettere at få registreret fejl præcist.

Det er en fordel at gennemgå boligen systematisk og notere de forhold, der skal undersøges nærmere. Billeder, målinger og tidligere mangelrapporter kan bruges som dokumentation.

Ved 1-års og 5-års gennemgangen bør erfaringerne fra den daglige brug samles. Det kan være problemer med støj, temperatur, fugt, træk, installationer eller døre og vinduer, der ikke fungerer korrekt.

Jo mere konkret en fejl kan beskrives, desto lettere er det at vurdere årsag, ansvar og den nødvendige udbedring.

Konklusion

For-gennemgangen, afleveringsforretningen, 1-års gennemgangen og 5-års gennemgangen har hver deres funktion i et nybyggeri.

For-gennemgangen skal identificere fejl, inden boligen afleveres. Afleveringsforretningen er den officielle overdragelse, hvor synlige fejl og mangler skal registreres. 1-års gennemgangen har fokus på fejl, der er opstået eller blevet synlige efter indflytning, mens 5-års gennemgangen især retter sig mod skjulte fejl og svigt, der udvikler sig over længere tid.

Når forskellen mellem de fire gennemgange er tydelig, bliver det lettere at handle på det rette tidspunkt, dokumentere fejl korrekt og bevare et klart overblik over ansvar og rettigheder gennem hele byggeprocessen.