Når du står med en tilstandsrapport i hånden, kan det være svært at gennemskue, hvad de forskellige markeringer egentlig betyder.
Farverne giver et hurtigt overblik over de forhold, den bygningssagkyndige har registreret, men de fortæller ikke hele historien. Mange boligkøbere lægger stor vægt på, om rapporten indeholder røde eller gule markeringer, men overser de beskrivelser og bemærkninger, der forklarer, hvad markeringerne dækker over.
En tilstandsrapport er et vigtigt beslutningsgrundlag, men den kan ikke stå alene. For at vurdere boligens reelle stand er det nødvendigt at forstå, hvad de enkelte markeringer betyder, og hvilke begrænsninger rapporten har.
I denne artikel gennemgår vi de fire markeringer i tilstandsrapporten, hvad de dækker over, og hvorfor de bør læses i sammenhæng med rapportens øvrige indhold.
Tilstandsrapportens markeringer
Tilstandsrapporten anvender fire forskellige markeringer, som hjælper med at beskrive de registrerede forhold i boligen.
Markeringerne siger noget om den vurdering, den bygningssagkyndige har foretaget ved besigtigelsen, men de fortæller ikke nødvendigvis, hvor omfattende eller omkostningstung en skade er.
Rød – Kritiske skader
En rød markering betyder, at der er konstateret et forhold, som kræver særlig opmærksomhed.
Det kan være en skade eller mangel, som allerede har betydning for bygningens funktion, eller som kan udvikle sig og medføre yderligere skader, hvis den ikke bliver udbedret.
Eksempler på forhold med rød markering kan være:
- fugtskader i konstruktioner
- utætheder i taget
- fejl i vådrum
- råd i træværk
- alvorlige sætningsskader
- væsentlige fejl ved installationer
En rød markering betyder ikke nødvendigvis, at boligen bør fravælges, men den bør altid undersøges nærmere, så omfang og konsekvenser bliver afklaret.
Gul – Forhold der bør udbedres
En gul markering viser, at der er registreret et forhold, som ikke vurderes at være akut, men som kan udvikle sig over tid.
Der kan derfor være behov for vedligeholdelse eller udbedring på et senere tidspunkt.
Typiske eksempler er:
- begyndende fugtpåvirkning
- slidte tagmaterialer
- mindre sætningsrevner
- ældre installationer
- utilstrækkelig ventilation
Selv om en gul markering ofte virker mindre alvorlig, kan flere mindre forhold samlet få betydning for boligens vedligeholdelsesbehov og fremtidige udgifter.
Grå – Kosmetiske forhold
En grå markering anvendes om forhold, der primært har kosmetisk betydning og som normalt ikke påvirker bygningens funktion eller sikkerhed.
Det kan blandt andet være:
- mindre ridser
- overfladisk slid
- mindre skævheder
- kosmetiske revner
Forhold med grå markering har som udgangspunkt ikke byggeteknisk betydning, men de kan naturligvis have betydning for boligens udseende eller det vedligeholdelsesniveau, man ønsker.
? – Forhold der bør undersøges nærmere
Spørgsmålstegnet anvendes, når den bygningssagkyndige ikke har haft mulighed for at vurdere et forhold tilstrækkeligt, eller når der er tegn på et muligt problem, som kræver yderligere undersøgelse.
Det kan blandt andet skyldes, at:
- konstruktionen ikke har været tilgængelig
- forholdet er skjult
- der er mistanke om en skade
- der er behov for supplerende undersøgelser
Typiske eksempler kan være:
- utilgængelige tagrum
- krybekældre
- skjulte installationer
- lukkede konstruktioner
- områder med risiko for fugt
Denne markering er ofte blandt de vigtigste i rapporten, fordi den peger på forhold, som ikke har kunnet vurderes fuldt ud, og hvor der derfor kan være skjulte fejl.
Hvad fortæller tilstandsrapporten ikke?
En tilstandsrapport bygger på en visuel gennemgang af boligen.
Den bygningssagkyndige foretager ikke destruktive undersøgelser og åbner derfor ikke konstruktioner eller installationer.
Rapporten kan derfor ikke med sikkerhed fortælle:
- om der er skjulte fugtskader
- om der er skimmelsvamp bag vægge
- om taget er tæt under kraftig regn
- om installationerne er udført korrekt
- om der er fejl på kloak eller afløb
- om ventilationen fungerer optimalt
- om skjulte konstruktioner indeholder fejl
Det betyder, at der kan være forhold, som først opdages ved en mere omfattende teknisk gennemgang.
Hvorfor er farverne ikke nok?
Farvemarkeringerne giver et hurtigt overblik, men de fortæller ikke, hvor omfattende en skade er, hvad den skyldes, eller hvad en eventuel udbedring vil koste.
To boliger med samme antal markeringer kan derfor være vidt forskellige.
Et hus med få markeringer kan have skjulte problemer, som ikke fremgår af rapporten, mens et hus med flere registrerede skader kan have forhold, der er forholdsvis enkle at udbedre.
Det er derfor vigtigt at læse rapportens beskrivelser og ikke kun fokusere på farverne.
Hvilke fejl kan ligge uden for tilstandsrapporten?
Selv en grundig tilstandsrapport kan ikke registrere alle typer fejl.
Skjulte problemer kan blandt andet omfatte:
- fugt i tagkonstruktionen
- skimmelsvamp bag vægge
- fejl i elinstallationer
- problemer med kloak eller afløb
- utilstrækkelig ventilation
- råd i skjulte konstruktioner
- fejl i dampspærre
- fejl ved tagrender og afvanding
- problemer med fundamentet
- skjulte fejl i vådrum
Disse forhold kræver ofte nærmere undersøgelser eller særlige målinger for at kunne vurderes.
Hvorfor kan køberrådgivning være en fordel?
En uvildig byggesagkyndig kan hjælpe med at gennemgå både boligen og tilstandsrapporten mere indgående.
Rapportens bemærkninger kan sættes ind i en byggeteknisk sammenhæng, og eventuelle skjulte risici kan vurderes nærmere.
Det giver et mere nuanceret billede af boligens stand og kan samtidig danne grundlag for en eventuel prisforhandling eller planlægning af kommende vedligeholdelsesarbejder.
Konklusion
Farvemarkeringerne i en tilstandsrapport giver et nyttigt overblik, men de bør aldrig stå alene.
En rød markering peger på alvorlige forhold, en gul markering viser forhold, der kan udvikle sig over tid, mens en grå markering typisk dækker over kosmetiske forhold. Et spørgsmålstegn betyder, at et forhold ikke har kunnet vurderes tilstrækkeligt, og at der kan være behov for yderligere undersøgelser.
Ved at læse hele rapporten – og ikke kun farverne – får du et bedre grundlag for at vurdere boligens stand og de risici, der kan være forbundet med et boligkøb.
