Dine rettigheder, muligheder og næste skridt i nybyggeri

Det er desværre almindeligt, at entreprenører afviser at rette fejl — selv når der er tale om tydelige mangler.
Afvisningen kan være begrundet, men den kan også være forkert, misforstået eller i strid med reglerne.

Denne artikel forklarer:

  • hvorfor entreprenører typisk afviser fejl
  • hvornår de må afvise
  • hvornår de ikke må afvise
  • hvilke rettigheder bygherren har
  • hvordan man dokumenterer korrekt
  • hvordan man håndterer processen trin for trin

Hvorfor afviser entreprenører fejl?

Der er tre typiske årsager:

1. Fejlen anses som kosmetisk

Entreprenøren vurderer, at fejlen ikke har teknisk betydning.

2. Fejlen anses som opstået efter aflevering

Entreprenøren mener, at bygherren selv har forårsaget den.

3. Fejlen anses som inden for tolerancer

Entreprenøren henviser til standarder og målekrav.

I nogle tilfælde er afvisningen korrekt — men i mange tilfælde er den ikke.

Hvornår må entreprenøren afvise en fejl?

En fejl kan lovligt afvises, hvis:

  • den er inden for tolerancer
  • den er rent kosmetisk
  • den er opstået efter aflevering
  • den skyldes manglende vedligehold
  • den skyldes forkert brug
  • den er ikke omfattet af kontrakten

Eksempler:

  • små svindrevner i gips
  • naturlige farvevariationer i træ
  • ridser opstået efter indflytning
  • kalkaflejringer i bad

Hvornår må entreprenøren ikke afvise en fejl?

En fejl skal udbedres, hvis den:

  • er uden for tolerancer
  • er i strid med gældende standarder
  • er en teknisk fejl
  • er en konstruktiv fejl
  • er en fejl i installationer
  • er en fejl i vådrum
  • er en fejl i ventilation
  • er en fejl i tag eller facade
  • er dokumenteret før aflevering
  • er opstået pga. udførelsen

Eksempler:

  • skrukke klinker
  • manglende fald i bad
  • utætte fuger
  • fejl i ventilation
  • skæve gulve uden for tolerancer
  • døre der binder
  • fejl i elinstallationer
  • fejl i tagrender
  • revner i konstruktioner

Disse fejl kan ikke afvises som kosmetiske eller drift.

Dine rettigheder som bygherre

Rettighederne afhænger af tidspunktet:

Før aflevering

Du har ret til:

  • at få alle fejl udbedret
  • at få fejl dokumenteret
  • at få en mangelrapport
  • at kræve udbedring inden aflevering

Entreprenøren kan ikke afvise fejl som “brug” før aflevering.

Ved afleveringen

Du har ret til:

  • at få alle fejl registreret i afleveringsprotokollen
  • at få fejl udbedret efter aflevering
  • at få dokumentation udleveret

Fejl, der ikke står i protokollen, kan være tabt.

Efter aflevering

Du har ret til:

  • at reklamere over fejl, der var skjulte
  • at få udbedret fejl, der skyldes udførelsen
  • at få udbedret fejl, der ikke kunne opdages ved aflevering

Men:

  • fejl skal dokumenteres
  • fejl skal anmeldes inden rimelig tid
  • fejl skal være entreprenørens ansvar

Ved 1-års gennemgangen

Du har ret til:

  • udbedring af svind
  • udbedring af fejl, der er opstået pga. udførelsen
  • udbedring af fejl, der først er blevet synlige senere

Ved 5-års gennemgangen

Du har ret til:

  • udbedring af skjulte fejl
  • udbedring af fejl i konstruktioner
  • udbedring af fejl i installationer

Sådan håndterer du en afvisning – trin for trin

Trin 1: Bed om en skriftlig begrundelse

Entreprenøren skal forklare:

  • hvorfor fejlen afvises
  • hvilken standard eller tolerance der henvises til
  • hvilken dokumentation der ligger til grund

En mundtlig afvisning er ikke nok.

Trin 2: Sammenlign med tolerancer og standarder

Tjek:

  • Byggeri tolerancer
  • Malerfaglige tolerancer
  • Flisefaglige tolerancer
  • Vådrumsregler
  • Ventilationskrav
  • El- og VVS-standarder

Hvis fejlen er uden for tolerancer → det er en mangel.

Trin 3: Dokumentér fejlen

Dokumentation kan være:

  • billeder
  • video
  • målinger
  • fugtmålinger
  • vaterpas
  • laser
  • lydmålinger
  • funktionsprøver

Jo bedre dokumentation, desto stærkere sag.

Trin 4: Henvis til kontrakt og regler

Relevante dokumenter:

  • AB Forbruger
  • ABT93 / AB18
  • entreprisekontrakt
  • tegninger og beskrivelser
  • materialelister

Hvis udførelsen ikke matcher det aftalte → det er en mangel.

Trin 5: Reklamér skriftligt

En reklamation skal være:

  • skriftlig
  • præcis
  • dokumenteret
  • sendt til rette modtager

En korrekt reklamation styrker sagen.

Trin 6: Giv entreprenøren en rimelig frist

En rimelig frist afhænger af:

  • fejlens karakter
  • årstid
  • adgangsforhold
  • materialer

Typisk 10–20 arbejdsdage.

Trin 7: Hvis entreprenøren stadig nægter

Muligheder:

  • indhent en uvildig vurdering
  • henvis til regler og tolerancer
  • kræv udbedring via reklamationsret
  • brug en tvistløsningsmodel (fx syn og skøn)
  • kontakt en byggesagkyndig for dokumentation

De fleste sager løses, når dokumentationen er tydelig.

Konklusion

Når entreprenøren nægter at rette fejl, handler det om:

  • dokumentation
  • regler
  • tolerancer
  • rettigheder
  • korrekt proces

Fejl kan kun afvises, hvis de er:

  • kosmetiske
  • inden for tolerancer
  • opstået efter aflevering
  • ikke entreprenørens ansvar

Alle andre fejl er mangler — og skal udbedres.